RGYAS Analist Toplantı Notları – 26/02/2026

• Sektör Lideri ve Güçlü Portföy: 7 şehirde 12 AVM (650k m² brüt kiralanabilir alan) ve 4 ofis (112k m² brüt kiralanabilir alan) ile faaliyet gösteren şirket, 99,2% doluluk oranı ve 114m yıllık ziyaretçi trafiği ile güçlü operasyonel performans sergilemektedir.

• Enflasyonun Üzerinde Reel NOI Büyümesi: NOI (Net Operasyonel Gelir), kira ve yan gelirlerden işletme giderleri düşüldükten sonra elde edilen, finansman ve vergi öncesi operasyonel kârlılığı ifade eder. Düzeltilmiş NOI 2022’de 85mn EUR’dan 2025’te 212m EUR’a yükselmiş ve yaklaşık %35,6 CAGR kaydedilmiştir. 2025 artışının 20,4mn EUR’su TÜFE endekslemesinden, 14,1mn EUR’su kira artışı ve yeniden kiralamalardan, 22m EUR’su ise İzmir & Ankara satın alımlarından kaynaklanmıştır.

• Sağlam Bilanço ve Düşük Kaldıraç: Net Borç 512mn EUR, Net Borç/FAVÖK 2,5x ve Borç/NAD oranı %14 seviyesindedir. Net faiz gideri iki yılda 75mn EUR’dan 32m EUR’a gerilemiş, faiz karşılama oranı 6,4x’e yükselmiştir. 186mn EUR likidite ve yaklaşık 3,5 yıl ortalama borç vadesi ile dengeli finansal yapı korunmaktadır.

• Güçlü Serbest Nakit Akımı ve Temettü Politikası:2025’te yaklaşık 150mn EUR serbest nakit akımı üretilmiş ve yıllık bazda yaklaşık 85mn EUR iyileşme sağlanmıştır. 150mn EUR üzeri sürdürülebilir nakit üretim kapasitesi temettü ve borç azaltımı açısından önemli esneklik sunmaktadır. 2025’te temettü dağıtımına başlanmış olup, şirketin önümüzdeki dönemde temettü dağıtımını sürdürmesi beklenmektedir. 2026 yılına ilişkin spesifik bir kar payı tutarı henüz açıklanmamıştır.

• Güncel Projeler:
  • Maltepe Park Konut Projesi: Yaklaşık 33k m² satılabilir alan ve 229 konuttan oluşmakta; tamamlanma maliyeti 34mn USD, kalan net nakit akışı potansiyeli 67,7mn USD seviyesindedir.
  • Maltepe Park Ofis Projesi: Yaklaşık 32k m² brüt kiralanabilir alan; tamamlanma maliyeti 61,5mn USD.
  • Antalya Beachtown Arsası: 117,8k m² toplam inşaat alanı ve 64,4k m² brüt kiralanabilir alan potansiyeli
  • Ümraniye Arsası: 23k m² arsa alanı; Doğan Holding ile %50-%50 ortaklık yapısı.

• 2026 Beklentileri ve Makro Çerçeve: 2026’da yaklaşık 218mn EUR NOI hedeflenmekte ve NOI’nin ortalama TL TÜFE’nin yaklaşık 5 puan üzerinde büyümesi öngörülmektedir. Makro varsayımlar: yıl sonu EUR/TL 60,89; ortalama EUR/TL 56,35; ortalama yıllık TÜFE %26,50; yıl sonu TÜFE %23,7.

• NAD İskontosu : Hisse, yaklaşık 3,1mlr EUR seviyesindeki EPRA (Avrupa’daki halka açık gayrimenkul şirketleri için standartlaştırılmış değerleme yaklaşımı) NAD’e kıyasla yaklaşık %66 iskonto ile işlem görmektedir (son kapanış verisine göre). Güçlü nakit üretimi, düşük kaldıraç ve yüksek doluluk oranı dikkate alındığında, söz konusu iskontonun orta vadede daralma potansiyeli taşıdığı kanaatindeyiz.

• Genel Değerlendirme: Genel olarak; güçlü nakit üretimi, düşük kaldıraç seviyesi, enflasyona endeksli kira yapısı ve devam eden proje potansiyeli birlikte değerlendirildiğinde, şirketin önümüzdeki döneme ilişkin dengeli ve destekleyici bir görünüm sunduğu düşünüyoruz.